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商業施設やホテル、オフィスビルなどに投資し分配金を得る

数万円から不動産に投資できるリート(REIT)を解説。利回りも魅力

・少ない資金で不動産に投資してみたい。
・安定した配当収入が欲しい。
・プロに運用してもらいたい。
・分散投資をしてリスクヘッジを図りたい。

こんな、“高望み”な条件をかなえてくれる可能性のある投資商品が「J-REIT(ジェイ・リート)」です。JはJAPANの頭文字、REITは、「Real Estate Investment Trust=不動産投資信託」を表します。REITは、1960年代にアメリカで誕生。90年代に大きく拡大し日本にも上陸。2001年9月に日本版REITの「J-REIT市場」が創設されました。

少額から不動産に投資できるJ-REIT(以下、リート)は、まだまだ知る人ぞ知るタイプの投資商品かもしれません。そこで、リート分析のエキスパートであり、不動産投信情報のポータルサイト「JAPAN-REIT.COM」を運営する関 大介さんに、リートの”イロハ”をレクチャーしてもらいましょう。

【教えてくれた人】関 大介(せき・だいすけ)さん。アイビー総研株式会社 代表取締役。2006年5月よりJ-REIT情報に特化したJAPAN-REIT.COM(http://www.japan-reit.com/)の運営を開始し、現在は運営事務局の責任者を兼任(詳細な経歴は記事の最後に掲載)。

リートは不動産の”ひと口投資”

まずリートの概要から関さんに教えてもらいます。

「リートは、投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産を購入し、物件の賃料収入や売買益を投資家に分配する仕組みです。株式と同じく証券市場に上場していて、証券会社を通じて売買されています。もちろん、一般の人でも売買することが可能です。本物の不動産は数千万円から数億円単位の大きな資金が必要ですが、リートであれば、数万円から不動産に投資ができるわけです」(関さん)

いわば不動産の“ひと口投資”とも言えるリート。不動産の運用は、専門機関(資産運用会社)に委託しています。つまり、プロが投資先の不動産の選定や運用などを担っているわけです。また、ひとつのリートで複数の不動産に投資しているため、リスクの分散の面でもメリットがありそうです。

リートの仕組みを図式化したもの。不動産で得た収益を、出資額に応じて各投資家が分け合うイメージです(画像提供:アイビー総研)

リートの仕組みを図式化したもの。不動産で得た収益を、出資額に応じて各投資家が分け合うイメージです(画像提供:アイビー総研)

収益の9割超が分配金(配当金)に回る

「リートの多くは、年に2回決算を行い(年に1回のリートもあります)、運用成績に応じて投資家に分配金(株式の配当金に当たる)が支払われます。制度上、リートを運営している『不動産投資法人』が利益の90%超を分配金として投資家に還元すると、法人税が免除される仕組みになっています。つまり、ほかの投資商品と比べて、投資家が分配金を多く受け取りやすい投資商品と言えます」(関さん)

株式投資の場合、企業の収益に対して法人税が課税され、さらに次の事業に充てる内部留保なども差し引かれたのち、残りが配当金の原資になります。リートの配当性向(利益をどのくらい投資家に還元するかを表す指標)の高さは、投資家にとって大きな魅力と言えるでしょう。

「もちろん、リート投資もよい面ばかりでなくリスクがあります。リートは証券市場に上場しているため、当然、需給によって価格が上下しますし、投資家への分配金も不動産投資法人の収益によって変動します。さらにリートは金融機関からの借入金で不動産を取得するのが普通なので、仮に金利が上昇すると、利息が増え、収益の減少を招きます(これについては記事の最後で解説します)。これらのリスクは頭に入れておく必要があります」(関さん)

リートであなたも、不動産の”ひと口オーナー”に

リートであなたも、不動産の”ひと口オーナー”に

オフィスビルやイオン、星野リゾートなど投資先はさまざま

ここからはリート売買の基本を学んでいきましょう。リートの投資単位を「投資口」と言いますが、これが株式投資における「株式」に相当します。投資口が証券取引所で売買される価格のことを「投資口価格」と言い、「ひと口=○○○○円」という形で表現されます。

「現在、東京証券取引所に上場しているリートは63銘柄。投資口価格はさまざまで、数万円程度のものから、最高で78万円台まであります(2019年5月20日時点)」(関さん)

リートの63銘柄は、運用対象となる不動産の種類で分類することができます。

1. オフィスビル
2. 商業施設
3. 物流施設
4. ホテル
5. 住居(マンション)
6. 総合型

などが代表的なタイプです。

「投資対象となる不動産の種類によってリートの特色も異なります。また、投資対象が同じタイプでも運用成績に差が出ることもあります。投資する銘柄を決める際は、リートのポートフォリオ(投資している不動産一覧)を見ることをおすすめします」(関さん)

リートの価格や分配金、ポートフォリオなどの情報は、各リートの公式サイトなどで確認できます。

「リートを運営する投資法人は運用不動産の稼働状況や収支状況を定期的に開示していますので、投資する前はもちろん、投資後も定期的にチェックするといいでしょう」(関さん)

以下で、リートの投資先の不動産別に特徴を解説してもらいました。各ジャンルで具体的な銘柄(※)も3つ記載していますので、こちらもぜひ参考に。

※記載している銘柄は、同ジャンルにおける銘柄の時価総額上位3銘柄のものを抜粋したものであり、銘柄の優劣を示すものではありません。

◆タイプ1 オフィスビル系リート

その名のとおり、オフィスビルに投資するリート銘柄です。東京、大阪、名古屋、福岡など都心部のオフィスビルを投資対象とする銘柄が中心になっています。

オフィスビルをメインの投資先とするリートは数多くあります

オフィスビルをメインの投資先とするリートは数多くあります

「昨年2018年、都心部のオフィスビルの賃貸市況はきわめて好調でした。2019年4月末時点の都心5区の空室率は1.7%まで低下、賃料の前年同月比で7%近く高くなっています。大阪、名古屋、福岡も同じレベル(ともに三鬼商事調べ)で、ほぼフル稼働の状態だったと言えます。それを受けて投資家の買いが殺到し、オフィスビル系銘柄の価格は大幅に上昇しました」(関さん)

これにより、現在は「割高」と言え、これから投資するのは出遅れ感が強いと関さんは話します。

「売買するにせよ割高感が否めないですし、その影響で利回りも下がっているので長期保有の『旨味』も少ない状態です。商品自体に問題があるわけではなく、今現在は買い時ではないと判断しています」(関さん)

オフィスビル系リートの銘柄例

「日本ビルファンド投資法人(証券コード8951)」
投資口価格:76万8,000円
分配金利回り:2.74%

「ジャパンリアルエステイト投資法人(8952)」
投資口価格:65万7,000円
分配金利回り:3.02%

「大和証券オフィス投資法人(8976)」
投資口価格:79万1,000円
分配金利回り:3.12%

※投資口価格と分配金利回りは2019年5月20日時点のもの。

◆タイプ2 商業施設系リート

イオンやイトーヨーカドーに代表される商業施設に投資するリート銘柄です。全部で4銘柄と、数が少ないジャンルです。

イオンなどおなじみの商業施設への投資がメインのリート

イオンなどおなじみの商業施設への投資がメインのリート

「結論から言えば、初心者の方が最初に買うリートとしては少々ハードルが高いジャンルと言えます。商業施設はテナントの退去リスクが高い点や、今現在、商業施設自体の業績が好調とは言いがたい点がネックになります。イオン、イトーヨーカドーは本業のGMS(総合スーパー)が不調で他の事業に活路を見出そうとしていますよね。投資経験を積んで銘柄を見極める目を養ったのち、割安感を感じたときに挑戦するのが望ましいでしょう」(関さん)

商業施設系リートの銘柄例

「日本リテールファンド投資法人(8953)」
投資口価格:21万9,200円
分配金利回り:4.04%

「イオンリート投資法人(3292)」
投資口価格:13万6,700円
分配金利回り:4.39%

「フロンティア不動産投資法人(8964)」
投資口価格:46万7,000円
分配金利回り:4.49%

※投資口価格と分配金利回りは2019年5月20日時点のもの。

◆タイプ3 物流施設系リート

物流施設や倉庫などの物流施設に投資するリート銘柄です。関さんは2つの理由から、初心者でも挑戦しやすいジャンルと見ています。

ネットでの売買の伸びを背景に、物流施設系リートは好調が続いています

ネットでの売買の伸びを背景に、物流施設系リートは好調が続いています

「ひとつは、リートの中では唯一、逆行安(相場を上げる要因があるにもかかわらず、相場が安くなること)となっていて『割安感』があること。現在、物流施設の業績は好調です。にもかかわらず投資口価格は低い。実は、昨年2018年、増資をした物流施設系リートが多くありました。つまり口数の供給が増えたことで価格の下落につながったのです。それにより分配金の利回りが上がった形です」(関さん)

もうひとつは、収益の安定性が高いこと。なぜなのでしょうか?

「ネット取引の増大が、物流施設の需要拡大につながっています。今後、人手不足により、実店舗からネット取引に移行する流れも予想されますし、物流施設の需要は安定した状態が続くものと思われます。必然的に、投資家への分配金にもそれは反映されるのではないでしょうか」(関さん)

物流系リートの銘柄例

「日本プロロジストリート投資法人(3283)」
投資口価格:24万3,700円
分配金利回り:3.62%

「GLP投資法人」(3281)
投資口価格:12万5,400円
分配金利回り:4.23%

「日本ロジスティクスファンド投資法人(8967)」
投資口価格:24万8,800円
分配金利回り:3.56%

※投資口価格と分配金利回りは2019年5月20日時点のもの。

◆タイプ4 ホテル系リート

ホテルに投資するリート銘柄。日本を訪れる外国人旅行者、つまりインバウンド需要の動向が運用成績のカギを握ります。来年2020年の東京オリンピックを控え、訪日外国人旅行者の数は右肩上がり。現在、年間約3,100万人(2018年数値)にも達していますが、投資先としての評価は……?

ホテル系リートは収益の仕組みに注意が必要です(本文参照)

ホテル系リートは収益の仕組みに注意が必要です(本文参照)

「ホテル系リートはほかのリートと比べてやや特殊です。通常、リートは不動産の『家賃収入』を投資家に分配します。家賃は2年だったり5年だったり、固定されているケースが多いので収益は比較的安定していると言えます。ホテルの場合、稼働率によって客室の単価が変わるのは皆さんご存じのとおりでしょう。それもあって、ホテル系リートでは『変動賃料』を採用しているケースが多いのが特徴です(※)。簡単に説明すると『ホテルの収益によって家賃が変わる』と考えてもらえばいいと思います。稼働率が高ければ収益が上がり、リートの運用成績もアップ。つまり分配金も増えます。しかし、その逆のケースもありうるわけです。そのあたりが、投資先としてのホテル系リートの評価を分けるポイントと言えそうです」(関さん)

※固定賃料と変動賃料を一定の割合で組み合わせるケースなど、さまざまなケースがあります。

ホテル系リートの銘柄例

「ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985)」
投資口価格:8万9,700円
分配金利回り:4.11%

「星野リゾート・リート投資法人(3287)」
投資口価格:54万4,000円
分配金利回り:4.75%

「森トラスト・ホテルリート投資法人(3478)」
投資口価格:13万9,800円
分配金利回り:4.52%

※投資口価格と分配金利回りは2019年5月20日時点のもの。

◆タイプ5 住居(マンション)系リート

賃貸マンションに投資するリート銘柄。地方よりも人口が集中する都市部の物件のほうが賃貸需要は高く、ポートフォリオに含まれる物件の立地が重要になってくるようです。

住居(マンション)系リートは物件の立地がキモに

住居(マンション)系リートは物件の立地がキモに

「狙い目なのは東京23区のマンションに投資する比率が高い住居(マンション)系リートです。分配金を安定して得られ、長期保有する安心感もあります。しかし該当する物件を組み入れている銘柄は、すでに価格が上がっています。価格が高いと分配金利回りは下がる。オフィス系リート同様、投資するタイミングが重要になってきます」(関さん)

住居系リートの銘柄例

「アドバンス・レジデンス投資法人(3269)」
投資口価格:31万8,500円
分配金利回り:3.37%

「日本アコモデーションファンド投資法人(3226)」
投資口価格:58万9,000円
分配金利回り:3.30%

「コンフォリア・レジデンシャル投資法人(3282)」
投資口価格:30万2,500円
分配金利回り:3.35%

※投資口価格と分配金利回りは2019年5月20日時点のもの。

タイプ6 総合型リート

ここまで、投資する不動産のジャンルごとにリートを紹介してきましたが、さまざまなジャンルの不動産にまたがって投資するリートも存在します。それが「総合型」と呼ばれるものです。

キャナルシティ博多(写真)などの商業施設や、ホテル、物流施設と幅広く投資している「福岡リート」(8968)も総合型リートのひとつ

キャナルシティ博多(写真)などの商業施設や、ホテル、物流施設と幅広く投資している「福岡リート」(8968)も総合型リートのひとつ

「総合型は、『オフィスビル2割、物流施設4割、ホテル3割、住居1割』など、投資対象を複数のジャンルに分散させているのが特徴です。近年のリートの価格上昇は外国人投資家の影響もあるのですが、総合型に限っては外国人投資家が敬遠する傾向があります。というのも、外国人投資家の多くは自分でポートフォリオを組みたい傾向があるのです。その意味で、総合型のように”でき上がったポートフォリオ”のリートは買いにくいのかもしれません。その結果、ほかのジャンルのリートに比べて、比較的割安の状態が続いています」(関さん)

割安感に加え、収益の安定性や、投資対象の分散など総合型リートには投資先として大きな魅力があるそう。しかしそのいっぽうで「選ぶ際の見極めが重要」とも、関さんは付け加えます。

「判断基準のひとつは、リーマンショック前の2007年以前に上場した総合型リートを選ぶことです。歴史ある総合型リート銘柄は安定感があります。残念ながらそれ以降に上場した新参の総合型リート銘柄の中には、投資戦略に乏しいものもあり、初心者の方向けとは言いがたいのが現状です」(関さん)

総合型リートの銘柄例

「ユナイテッド・アーバン投資法人(8960)」
投資口価格:18万4,600円
分配金利回り:3.76%

「オリックス不動産投資法人(8954)」
投資口価格:19万9,000円
分配金利回り:3.58%

「大和ハウスリート投資法人(8984)」
投資口価格:25万5,900円
分配金利回り:4.12%

※総合型リートの銘柄例は、時価総額に加え、上場時期(リーマンショック以前)も加味して抜粋。投資口価格と分配金利回りは2019年5月20日時点のもの。

今現在、リートは「買い」なのか?

ここまで、リートの概要や種類について見てきました。気になるのは、リートを買う=投資のコツやタイミングではないでしょうか? 各ジャンルの説明でも少し触れてもらいましたが、改めて、リート市場全体の動向から、リート投資のコツを関さんに解説してもらいます。

「近年、リート市場は活況を呈しています。東証リート指数(東京証券取引所に上場している銘柄全体の動きを表す指数)は、現在1,923ポイント。リート全体の平均分配金利回りは3.88%になっています(どちらも2019年5月17日時点)。どちらの数値も過去から見て高い水準です。つまり『活発に売買され』、『利回りも魅力的』と言う状態です」(関さん)

となると当然、リートは“買い”と思いがちですが……。

「これからリートの“売り買い”、つまり値上がりを期待して利益を狙うのは、正直、難易度が高いと思います。東証リート指数1,900ポイント台はすでに高水準で、今後さらに上昇していく(売買がさらに活発になりリートの値が上がる)のは予測しがたい状況だからです。リーマンショックの後、過去3回1,900ポイントの大台に乗りましたが、いずれも長く続かずその後は値を下げています」(関さん)

そこで注目したいのが、「長期間の保有」と関さんは解説します。

「売買益を狙うのではなく、長期で保有し、分配金を安定的に得ることを目的にしてはどうでしょうか? 分配金を左右するのは不動産の賃貸市況です。現在そのマーケットは、リート市場が誕生した2001年からの動きの中で、一番と言ってもよいほど好調です。また、日銀の金融緩和政策による超低金利の影響で、不動産投資法人が借入金を借り換えることによって収益を増やし、その結果、分配金にもよい影響を生んでいます」(関さん)

現在のリート市場は、活発な取引が続き、分配金利回りも高い状態(画像提供:アイビー総研)

現在のリート市場は、活発な取引が続き、分配金利回りも高い状態(画像提供:アイビー総研)

注意! リートの収益は金利にも左右される

最後に、リートの銘柄を選ぶ際、すべてのタイプ共通でチェックすべき重要指標を教えてもらいました。それが「借入金比率」と呼ばれるもの。簡単に言うと、そのリートの借金の割合です。前述のとおり、リートは金融機関からの借入金によって不動産を取得しています。そのため、金利上昇は大きなリスクになります。

「借入金比率が高いと、金利上昇の際のリスクが高くなります。急な金利上昇は考えにくいとは言え、これは頭に入れておきたいポイントです。分配金利回りが高い銘柄でも、借入金比率が高いものは避けたほうが無難でしょう」(関さん)

リートで不動産投資が現実的に

数万円から投資でき、分配金という”不労収入”も魅力的なリート投資。株式のように「1,000株」「100株」という売買単位がなく、「ひと口いくら」というわかりやすさも筆者には魅力のひとつと感じられます。また、不動産投資と聞くと自分には関係ないものと思いがちですが、数万円から投資できるリートなら、ぐっと現実味が増してくるようにも感じます。投資先のひとつとして、ぜひリートを頭に入れておいてもらえると幸いです。

●記事監修者紹介
関 大介(せき・だいすけ)さん。アイビー総研株式会社 代表取締役。早稲田大学法学部卒業。不動産会社財務部、外資系生命保険会社経理部、シンクタンクを経て、2007年2月に不動産証券化コンサルティングおよび情報提供を行うアイビー総研を設立し、代表取締役に就任。前職では、J-REIT市場創設前となる2001年2月から不動産証券化に関するポータルサイトを5年間運営。2006年5月よりJ-REIT情報に特化したJAPAN-REIT.COM(http://www.japan-reit.com/)の運営を開始し、現在は運営事務局の責任者を兼任。

※本記事は、記事監修者及び執筆者個人の見解です。

百瀬康司

百瀬康司

フリーランスのライター。副業をはじめ、投資、貯蓄、節約などマネー企画全般を幅広く取材。ビジネスや働くママのジャンルでも取材経験が豊富。雑誌、Web、夕刊紙、書籍で執筆を行い「真に価値ある情報提供」を使命とする。

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