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FP中川の「それ間違っていますよ!」

自分に合った住宅ローンの借入額ってどうやって調べるの?

こんにちは。中川です。マイホームを買うときの大きな悩みごとに「住宅ローンをいくらまで借りてよいのかわからない」というものがあります。そんなとき、ファイナンシャルプランナーなどは「年収の5倍以内なら大丈夫です」とアドバイスすることがあります。

それから、住宅ローンや住居費の目安として「返済負担率25%」という数値もよく目にします。返済負担率とは、収入に対する住宅ローンなど住居費の割合を示したもので、この割合を25%以内に抑えるということです。収入が月30万円なら、30万円の25%である75,000円以内に抑えましょう、ということですね。

これらの目安はわかりやすいため、参考になりそうな気がします。しかし、どちらもそのまま鵜呑みにすると、思わぬ落とし穴にはまることがあります。その理由と、「住宅ローンをいくらまで借りてよいのか」という悩みごとの解決策をお伝えします。

「年収の5倍以内」「返済負担率25%以内」を鵜のみにしてはいけない2つの理由

「年収の5倍以内」「返済負担率25%以内」というアドバイスを額面どおり受け取ってはいけない理由は、大きく分けて2つあります。以下で、くわしく説明します。

理由その1 年収が税込なのか手取り額なのかあいまい

まずは、年収の数字があいまいなことです。年収というと、一般的には税込年収を指します。サラリーマンや公務員など勤め人なら源泉徴収票の「支払金額」に記載されている数字です。住宅ローンの審査も、この数字が基準になります。

税込年収と手取りでは20%の差がある!
しかし、年収の中には、税金や社会保険料など、自由に使えないお金がかなり含まれています。年収などによって変わりますが、たいてい、年収の約20%を占めます。そのため、税込年収が600万円でも手取りにすると500万円になります。

「年収の5倍以内」という目安で住宅ローンを組むなら、税込年収では3000万円まで借りられることになりますが、手取り年収で計算すると2400万円まで下がります。借入額が600万円違うと、金利水準によっても異なりますが、住宅ローンの返済額は月15,000〜20,000円ほど変わります。これは大きな差です。

「返済負担率25%以内」という目安で計算しても同じです。税込年収600万円ならば年間150万円までは住宅ローンの返済額など住居費として使えます。しかし、手取り年収500万円で計算すると年間で使えるのは125万円までと、1か月あたり2万円ほど減ってしまいます。

「年収の5倍以内」にしても「返済負担率25%以内」にしても、税込年収と手取り年収のどちらを基準にするかで、大きな差が出てしまうのです。

理由その2 お金の使い方は、家族構成や価値観の違いなどによって変わる

もう1つの理由は、生活スタイルの違いです。たとえば、子どもの有無によって家計の支出は大きく変わります。子どもがいる家庭でも1人なのか2人なのか、どういった教育を受けさせるのかでも、自由に使えるお金は違ってきます。

子どもの有無などでマイホームにかけられるお金は大きく変わる!
単純な計算で、子ども1人につき教育費が1000万円かかるとすれば、子どもが1人の世帯と子どもが2人の世帯では、マイホームにかけられるお金は1000万円変わります。ほかにも、自家用車の有無や旅行する頻度、趣味など、支出項目も世帯によって全然違うでしょう。

また、人それぞれ価値観があり、優先したい項目が違います。「心から満足する家を手に入れるためなら、ほかのものは我慢してもかまわない!」という価値観の人であれば、そうではない人に比べてマイホームにかけるお金は多くなるでしょう。そのほうがお金を使うことへの満足度が高くなります。

一方で、「家にこだわりはない。ただ家賃を払うのがもったいないだけ」という価値観の人であれば、そうではない人に比べてマイホームにかけるお金は少なくなり、ほかのものに回したほうがお金を使うことへの満足度は高くなります。

住宅ローンの適切な借入額は、結局「人それぞれ全然違う」
税込年収か手取り年収かで住居費にあてられる金額は違い、さらにライフスタイルによってこまかく枝分かれします。「住宅ローンをいくら借りて大丈夫なのか?」という悩みに対してアドバイスするなら「人それぞれで違いますよ」としかいえない、というのが本音です。

キャッシュフロー表で「いくらまで借りても大丈夫か」を知る

では、あなたにとって適切な住宅ローン借入額をどうやって導き出すか。それは、キャッシュフロー表を作ることです。キャッシュフロー表とは家計の年表のようなもので、一般的には以下の表のような構成となっています。いつ、いくら収入があって、どんな支出があって、その年にいくらお金が残っているかというのがひと目でわかります。

キャッシュフロー表の一例

このキャッシュフロー表には「自動車を買い替える」「子どもを私立大学に進学させる」「家族で旅行する」「子どもの結婚式の費用を援助する」など、これからどうしたいか、どうなりそうかを具体的に思い描きながら、必要となる支出額とともに書き入れます。

キャッシュフロー表で適切な借入額が把握できる!
この表を作ることで「手元にいくら残りそうか」がわかります。手元に残る金額のうち、貯蓄に回す分を除いた金額が住宅ローンにあてられる金額です。住宅ローンを含めた支出額が大きく、年間の収支がマイナスになって貯蓄を取り崩すようであれば、住宅ローンの借りすぎか、ほかの支出を見直す必要があります。

キャッシュフロー表は、ひな形を無料で配布していたり、作り方をくわしく書いたりしているサイトがたくさんあります。また、無料でキャッシュフロー表を作るソフトを公開しているサイトもあるので、時間と手間はかかりますが、あなた自身で作成することができます。

自分で作るのが難しい場合は、有料でファイナンシャルプランナーに依頼することもできます。最近では、ハウスメーカーでもキャッシュフロー表を作ってしっかりとした資金計画を立ててくれるところもあります。

注意したいのは、無料でキャッシュフロー表を作ってくれる人は、純粋にあなたの資金計画をするのではなく、何かを売る目的がある場合があることです。たとえば、保険を販売する営業マンなどはこれにあたります(全員だとはいいませんが、私の経験上ほとんどがそうです)。

キャッシュフロー表の作成は保険などを売らないファイナンシャルプランナーに依頼しよう
そのため、純粋にキャッシュフロー表を作って住宅ローンの借入可能額を知りたい場合は、自分で時間をかけて作成するか、保険など商品を売らないファイナンシャルプランナーに依頼することをおすすめします。

たとえば、ファイナンシャルプランナーの国際資格で、豊富な知識が求められる「CFP」の有資格者は、日本FP協会のホームページで探せます。

相談できるファイナンシャル・プランナーを探す(CFP認定者検索システム)

このページで最寄りのファイナンシャルプランナーなどを探すと、プロフィール欄に「保険代理店契約/金融商品仲介業」という項目があります。この欄に「生保」「損保」などと書いていなければ、金融商品を販売しないファイナンシャルプランナーと判断できます。

まとめ

「住宅ローンをいくら借りて大丈夫なのかわからない」という悩みは、どこを探しても解消しません。ライフスタイルによって必要な支出はまったく違い、それによって住宅ローンを借りられる額(支払っていける金額)が変わってくるためです。自分がこれから先どんなものにいくらぐらいお金を使いそうなのか、キャッシュフロー表を作成してしっかり見極めた上で、無理のない範囲で住宅ローンを組んでください。

※本記事は、執筆者個人または執筆者が所属する団体等の見解です。

中川優也

中川優也

理想の家と豊かな生活を手に入れるためのコンサルタント。 全国から住宅購入相談を700件以上受ける。アドバイスは住宅ローンや保険の見直しにとどまらず、お金持ち思考へ切り替える方法など多岐にわたる。

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